Das Entstehen einer Blase. Oder wie man eine Immobilienblase, Aktienblase und Goldblase erkennt
Liebe Valueinvestoren und Freunde,
ich habe heute einen interessanten Artikel entdeckt den Ich euch nicht vorenthalten möchte. Bloomberg berichtet über das wiederaufleben des Immobilienmarktes in Dubai.
Dubai war eine klassische Immobilienblase wie Sie im Buche steht. Der Schrecken eines jeden echten Investors und das Grab für Milliarden verbrannte Anlagedollar (wer viel Geld hat, bzw. sich viel leihen kann hat noch lange nicht die Fähigkeit dies klug zu investieren).
http://www.bloomberg.com/news/2012-03-20/dubai-villa-sales-surge-as-bank-lending-gains-mortgages.html
"The boom started after Dubai opened the property market to foreign buyers in 2002, and at its height was driven by cash buyers and speculators who profited from purchasing and selling contracts for yet-to-be-built houses and apartments. Prices fell more than 60 percent over the next three years, keeping buyers and lenders on the sidelines as they waited for the market to hit bottom. "
Der Artikel schreibt über Dubai. Wie so oft vermisse ich das wichtige für den Investor bei diesen Wirtschaftsartikeln. Den Klartext der vielen Investoren helfen würde, helfen würde auch weniger Fehler zu machen.
Ich will diesen Artikel daher mit meinen eigenen Gedanken ergänzen und mit etwas anderen Informationen auffrischen.
Der Immomarkt in Dubai stieg über mehrere Jahre von 2002-2006. Preissteigerungen von jährlich 5%,10% und auch 25% bei einzelnen Immobilien waren eher die Regel als die Ausnahme. Viele, viele verdienten sich ein goldenes Näschen. Immobilienmakler, Bauträger, Baufirmen, Hotels, Reiseunternehmen profitierten alle von einer künstlichen, kreditfinanzierten Supernachfrage.
Ab dem Zeitpunkt 2006 bis 2008, 2009 waren immer mehr Glücksritter an Bord des Spekulationsdampfers. Ich kann mich noch erinnern an Serien in RTL, SAT1 über all die Leute die in Dubai waren oder noch nach Dubai wollten um dort mal eben 5.000, 10.000, 15.000 und noch mehr monatlich zu verdienen. Man hatte die Annahme, daß auch die seltsamsten Konzepte dort funtionieren würden. Eine Ausbildung braucht man nicht und eine Idee braucht man auch nicht. In den Momenten und der Gedankenwelt einer Blase funktioniert alles (denken die Leute).
Am Hochpunkt der Blase war es egal ob die Immobilie überhaupt fertig gebaut war, es war egal ob man überhaupt jemals einen Mieter würde finden können damit sich die Immobilie "rechnet" und es war egal ob überhaupt eine Rendite erwirtschaftet wird mit den Objekten. Den letzten beissen bekanntlich die Hunde. Was für die ersten in der Kette noch gut lief war und ist für den letzten in der Kette (der letzte Käufer sozusagen der jetzt auf dem Schrott sitzt) finanziell der Todesstoss.
Immobilienpreise die um 60% fallen, Leerstand bis der Arzt kommt und Darlehen die niemals durch laufende Einnahmen getilgt und bezahlt werden können sind jetzt die Sorgen der Eigentümer.
Ein abschreckendes Beispiel für jeden Investor. Und ein typisches Beispiel dafür, daß die Fähigkeit Geld zu haben oder die Fähigkeit sich Geld leihen zu können etwas anderes ist als die Fähigkeit sein Geld auch sinnvoll anzulegen.
Jeder dieser Investoren hätte sich mal fragen sollen ob man eine Immobilie kaufen sollte die keine Miete bringt (man kann immer auch Objekte kaufen die bereits vermietet sind) und nicht planbar ist bzw. einiges an Risiko bringt.
Sollte man wirklich etwas kaufen zum 20-fachen, 30-fachen der Jahreserträge ? dadurch sinkt die Rendite auf 3% und ein Kredit kostet in der Regel deutlich mehr als 3%.
Ein Bauträger/Bauherr in Deutschland hat oft bereits Käufer bevor er überhaupt anfängt zu bauen und zu finanzieren. So macht man Business, so macht man Business das planbar ist und kein Selbstmord wird (aber wer weiss das schon als Anfänger mit wenig Erfahrung in der Branche ...). Ein Makler wird niemals erzählen, daß es Selbstmord wäre zu kaufen. Ich sehe in München inzwischen die wildesten Angebote am Immomarkt. Ich wette von 1000 Maklern in München wird nicht 1 dem Käufer abraten zu kaufen....
Es ist bei Blasen immer typisch das der reine Kredit gar nicht gezahlt werden kann aus den Erträgen die das Haus, Grundstück oder Ladenlokal abwirft. Der Käufer hofft immer darauf, daß er den sprichwörtlichen Dummen findet der einen noch höheren Preis zahlen wird und der dann nachts noch weniger wird schlafen können weil seine Kalkulation noch hoffnungsloser wird.
Meine Freunde. Das ist kein Investment (auch wenn es der Verkäufer 100x so darstellt und behauptet). Das ist Müll. Ein Investment muss sich immer selber tragen, wenn es sich nicht selber trägt dann muss man sich fragen ob man es wirklich kann, ob es überhaupt Sinn macht und man nicht lieber etwas anderes macht oder gar nichts unternimmt (Pulver trocken halten ist immer, immer, immer gut!). Wer nicht glaubt das das Müll ist möge bitte die 100.000 verbrannten Ärzte, gutverdiener in Westdeutschland fragen die sich total überteuerte Immobilien in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung gekauft haben nur wegen einem Steuervorteil. Diese Immobillien haben sich in den allerseltensten Fällen wirklich gerechnet, die Miete hat quasi nie die Schulden gezahlt, getilgt und dann noch einen Überschuss erwirtschaftet. Der nachfolgende Preisverfall an den Immomärkten im Osten Deutschlands hat all diesen Bauherren viel Geld gekostet.
Merke: Ein Investment muss sich immer selber tragen. Alles andere ist Murks. Der Makler und Verkäufer freuen sich schon über den nächsten Dummen der Morgen aufwachen wird. Nie wegen Steuervorteil kaufen. Ein Investment MUSS sich selber rechnen. Es darf sich nicht erst dann rechnen wenn man relativ viel Geld verdient und mit Steuern und Abschreibungen trickst (man trickst sich nur selbst aus, aber das wissen die meisten nicht). Das Investment muss für einen arbeiten. Nicht Ich für das Invesment. Wenn man nicht mehr arbeiten will oder arbeitslos wird ist die Investition auf einmal ein reines Verlustgeschäft (erst jetzt erkennt der Investor das auch..). Ein echtes Investment verdient ganz allein Geld, völlig egal ob ich arbeite oder nicht arbeite.
Worauf ich hinauswill ist das folgende. Ich merke schon wieder das der sprichwörtliche Schreibwolf in mir gerade anfängt hochzudrehen und ich will Euch ja nicht langweilen.
Charlie Munger sagte einmal auf die Frage eines jüngeren Investors was die wichtigste Empfehlung wäre für einen Investor. Charlie sagte darauf: Read history, read history, read history.
Er meinte damit, daß sich alles wiederholt. In der Investmentwelt gibt es nichts neues. Jede Blase ist ganz genau ähnlich. Jede Blase, jeder Tiefpunkt läuft gleich ab. Wer gerne Geschichte liest würde wissen, daß vor dem großen Crash 1929 in New York bereits von 1920 bis 1929 in Florida Milliarden und Millionen Gelder verbrannt wurden in Immobilien.
Leute aus Kalifornien oder New York haben Grundstücke gekauft die Sie nie gesehen hatten weil Sie gehört hatten das es so leicht ist Geld zu verdienen in Florida. Diese Leute mussten dann später feststellen, daß Sie Sumpfland (natürlich völlig wertlos) gekauft hatten.
In Florida wurden zum Hochpunkt der Blase Immobilien verkauft die noch gar nicht fertig gestellt wurden. Manche Grundstücke wurden in 1 Monate gleich ein Dutzend Mal weiterverkauft zu immer höheren, schwindelerregenden Preisen.
Read History. Wer das gelesen hätte wäre nicht auf Dubai reingefallen und wäre auch nicht auf die Blase in den USA 2008 reingefallen und wäre auch nicht auf die Blase in Spanien reingefallen. Read History. Heute noch Gold kaufen ?
Read History (oder diesen Blog). In diesem Sinne. Bis bald!
Robert
p.s. als ich 2010 in Omaha war, war ich vorher in Chicago. Ich bin ein Bücherwurm. Chicago hat die grösste Bücherei in den USA. Ich hatte Tränen der Freude in meinen Augen weil ich dort soviele Bücher über Aktien vor meinen Augen hatte. Noch etwas anderes habe ich gesehen. Es gab ca. 100 Bücher zu Gold. Ca. 95 dieser Bücher waren bereits 30-40 Jahre alt aus der Blase in den 70er Jahren. Allesamt wurden diese Bücher geschrieben zum Hochpunkt der Blase. Nicht vorher, sondern zum denkbar schlechtesten Zeitpunkt. Kaum zu fassen oder ? Als Gold in 2002 tief war ist kein einziges Buch herausgekommen. Heute nachdem Gold um 500% gestiegen ist in wenigen Jahren höre ich jeden Tag auf Bayern-5 Nachrichten die Degussa Gold Werbung. Ich sehe Lotto Annahmestellen die Gold annehmen, ich sehe in der Schweiz Automaten in denen ich Gold kaufen... Ihr versteht hoffentlich worauf ich hinauswill... read History!
p.p.s in der letzten Immoblase in den USA wurde in Florida wieder Sumpfland verkauft. Wirklich. (weinen oder lachen über die Dummheit/Unerfahrenheit? Der Makler lacht, der "Investor" weint)
p.p.p.s. hier noch ein Link über den Immomarkt in München München Immomarkt Wirtschaftswoche Artikel August 2011
p.p.p.p.s Wisst Ihr wann die meisten Bücher über den Neuen Markt in Deutschland herauskamen ?
a) deutlich vor dem Hochpunkt d.h. vor dem deutlichen Kursaufstieg?
b) mitten drin im Kursaufstieg ?
c) quasi am Hochpunkt des Aktienmarktes ?
d) als die Aktienkurse bereits fielen, und immer tiefer fielen (und sich nie mehr erholten) ?
Antwort ist C und D. Man schreibt immer das wofür die Nachfrage da ist und was offensichtlich ist und D deshalb weil ein Buch immer mit Timelag geschrieben wird. Die Veröffentlichung und der Druck brauchen Zeit und dann ist der Keks oft schon gegessen...
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